在美国怎么卖房-sale by owner 还是雇佣卖家经纪人（listing Agent）

当您需要出售您的房屋，一般有两种选择：一是选择一位卖家经纪人全权代理为您服务，但是您需要支付买卖双方经纪人大约最终销售价格的5%-6%作为佣金。

一种是 sale by owner,就是您自己来卖自己的房子，好处是可以省掉一大笔代理费。自己卖房也会有两种情况：

1，买家也没有代理中介或者说买家愿意支付自己的经纪人佣金，买卖双方通过协商找律师和产权公司就可以完成过户。这是对卖家最理想的情况，卖家不需要支付任何中介费用，只需要支付过户费律师费等就卖掉房子，这种情况下卖家可以通过降低房价，比如略低于周围的市场价吸引买家，虽然房子成交价比周围略低一点，但是因为卖家节省了5%-6%的中介费用，最后卖家实际收到的房款并没有比请中介的卖家少。而买家也以低于市场价的价格买到心仪的房子，实现了买卖双方的双赢。以三十万的房子成交价为例，卖家可以节省18,000美金。

2，第二种情况是买家有经纪人，买方经纪人需要卖家去支付自己佣金，通常是房子最终售价的3%，这样买家经纪人才愿意把买家带过来看房子，帮助你给自己的客户推销这个房子，如果成交，卖家最后节省了售价的3%中介费。以三十万的成交价为例，，卖家可以节省约9000美元。这是比较常见的sale by owner的方式。

由此可见，for sale by owner 的卖家需要做大量的工作，比如自己在各个网络平台、亲戚朋友推销自己的房子，自己支付MLS费用，自己给房子拍照上传，自己支付推广的广告费用等，有买家需要看房要随时给买家开门，甚至上班期间有买家要看房也要随时满足要求，周末更是要奔波于家和代售房子之间，占用了大量的个人时间，过户时还要防止合同欺诈，而买家往往认为卖家节省了经纪人佣金而要求卖家降低房价，希望以低于市场价成交。最后算下来，卖家最终节约不了多少钱。所以 sale by owner最好是在卖方市场时使用，而且卖家要有充分的时间随时满足买家的看房要求。而在买方市场和正常市场条件下选择一位卖方经纪人是必要的。

如果您选择Iris作为您的卖家经纪人，我将承诺以最大的努力为您尽快出售房屋，在佣金问题上，我会全额支付买方经纪人的3%，以保证您的房产在市场上有足够的吸引力，而作为卖方经纪人，我的佣金可以和卖家协商确定，我保证以最优惠的价格为卖家提供100%的服务。请致电281-505-4589咨询。

卖方经纪人能帮助您以合适的价格和条款尽快出售房屋，那么卖方经纪人的工作职责是什么？您在美国该如何选择卖方经纪人？

什么是卖方经纪人？

卖方经纪人是全权代表房屋卖方的房地产经纪人，专注于帮助卖方以最快速度及最优价格出售房屋。德州法律规定独立经纪人只能代表一方，所以您不必担心一个经纪人同时代理买卖双方的情况，您的卖方经纪人将完全以卖家的利益为第一位为您服务。

卖方经纪人如何为卖方的房屋定价？

在美国，卖方经纪人服务卖方出售房屋涉及许多职责和责任，但首先是要为卖方的房屋定价。一般情况下，卖方经纪人通过可比较的市场分析方法（CMA）确定房屋价值。

▲ CMA通过将卖方的房屋与卖方所在地区（比如同一小区）最近出售房屋的售价（通常是最近6个月内）进行比较最终确定卖方房屋的最佳出售价格。

sale by owner 的卖家可以通过最常用的网站Zillow, Trulia, Redfin, Realtor等找到最近出售（Recently sold）的附近的房产价格来确定您的房价，也有人直接用zillow 的Zestimate的估价。但对于经纪人来说，这些第三方的网站所提供的数据往往是不太准确的，有时甚至会误导买卖双方。例如zillow上的Zestimate和银行的估价（Appraisal）以及相似房产的售价都有较大的差距，甚至房子的学区划分、应缴纳地税数额都是错的，这些都会给买卖双方带来很大的风险。

Har.com（Houston Association of Realtor）是休斯顿地区房产经纪人协会的官方网站，它可以提供休斯顿地区所有代售待租已售房屋的详细信息，休斯顿地区的房产经纪人都是这个网站的会员，卖家经纪人可以把接触到附近地区最近出售房子的所有资料，能够比较准确的为卖家出具房屋价值估价，这是sale by owner 卖家无法具备的优势。

卖方经纪人将为卖方出售房屋

列出待售房屋：将卖方的房屋资料上传至多重上市系统（Multiple Listing System）中，这样房子的信息就可以在各个房产网站上查到，可以吸引购房者及其经纪人查看房屋信息并实地参观，这是最好的卖方经纪人向潜在买家展示代售房屋的手段之一，也是雇佣经纪人的优势之一。
建议必要的修缮或装饰：房屋修缮或装饰会花费卖方一定的时间和金钱，但同时会提高售价和加快销售速度。德州的地产税较高，通常是2.5%-3%，新一点的房子可以达到3.5%，一个三十万的房子一年房产税可能就要7、8千美金甚至上万，再加上休斯顿夏天又潮湿又热，湿热会对房子造成不同程度的损坏，例如墙皮脱落，地板翘起，白蚁侵蚀，霉斑等情况，所以夏天要保证室内足够凉爽，同时也要给买家提供舒适的看房环境，草坪也需要浇水及维护，每个月水电费也不是一笔小数目。如果贷款没有还清每个月还有不菲的利息，房子卖得慢就要增加持有成本，每个月可能要超过1000美金，所以适当花费一些钱帮助早点卖掉房子是非常必要的。
专业摄影：作为卖方经纪人会雇佣专业摄影师给房子拍照以获得最佳的展示效果以吸引买家。
广告宣传：在各大网站及社交媒体做广告，提高卖方房屋曝光度。
周末举办公众开放日（open house）：我会在每个周末举办open house，以吸引附近居民和更多的潜在买家实地看房，以此收到买家的反馈信息以便制定更好的营销策略。

卖方经纪人协助卖家与买家议价

卖方经纪人一旦收到买家报价要提供给卖家，并协助卖家讨价还价，对于比较低的报价，卖方经纪人能够帮助将报价提升到卖家满意的水平；如果买家确实无法做出太多让步，卖方经纪人设法加快交易或免除意外情况，这些妥协同样可以为卖方节省持有成本。对于多个报价的情况，经纪人可以帮助卖家找出最优的报价，例如风险最低交易最快等优势以最大化卖家利益。

卖方经纪人帮助办理过户手续

当买卖双方最终签订合同以后，卖家经纪人可以为卖家节省大量的时间和精力，因为买卖房屋是非常大的交易数额，过户时需要买卖双方及其经纪人、产权公司（Title Company）、律师、公证人员等协同合作才能顺利完成过户。所有的产权过户手续都是由中立的第三方即产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) 或第三方监管公司，如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如: 佣金，产权保险，过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主，所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。在美国，第三方资金监管者（Escrow Holder)通常是资金监管公司(Escrow Company)、产权公司或者银行等，而房产经纪人可以帮助客户选择产权公司。产权公司隶属国家或州政府部门管辖，拥有其颁发的资金监管执照，其资金流动受政府严格监管；另外，产权公司需要缴纳一定金额的保证金（类似银行准备金），以备特殊情况下向客户赔偿。所以，资金交由产权公司监管是绝对安全的。

综上所述，卖家经纪人虽然赚取了3%左右的佣金，但是也为卖家节约了时间和大量的金钱，同时也为卖家规避了买卖过户时的风险，这是sale by owner的卖家无法企及的。

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